De groei van e-commerce heeft ingrijpende gevolgen voor de detailhandel. Online-verkopen zijn wereldwijd jaarlijks met 25% gegroeid en de afgelopen jaren en die trend lijkt aan te houden.
De vraag is wat er zal gebeuren met de ‘stenen winkels’ in winkelcentra en hoe dit beleggers zal beïnvloeden. Hugo Machin, bij Schroders medeverantwoordelijk voor de global real estate aandelenportefeuilles, kijkt naar de lessen die we kunnen trekken uit de ontwikkelingen in de Verenigde Staten en wat dit betekent voor Europa.
VS geeft de richting aan
De gevolgen voor de groei van e-commerce zijn op dit moment in de Verenigde Staten het duidelijkst zichtbaar. Matige verkopen binnen de detailhandelssector hebben daar al geleid tot grote aantallen winkelsluitingen en ontslagen.
Wat betekent dit voor Europa
* De belangrijkste vraag is of de ervaringen in de Verenigde Staten herhaald zullen worden in Europa.
De situatie is echter heel anders in de VS, zo concludeert Machin:
- In Amerika is er een overschot aan fysieke winkelruimte. Met meer dan 5 m2 per consument beschikbare winkelruimte in is dit veel hoger dan elders.
- De situatie in de VS wordt nog verergerd door het grote aantal warenhuizen dat een plaats heeft binnen winkelcentra. Het zijn met name de warenhuizen die het slachtoffer zijn van de nieuwe trends.
- In Europa zijn het veel meer gespecialiseerde kleding- en electronicawinkels die trekkers vormen in de winkelcentra en minder de grotere warenhuizen.
- Daarbij zijn de centra in Europa veel dichter bij bevolkingscentra en minder ver weg op het platte land, zoals in de VS.
- De kracht van de premium-centra ligt in de mogelijkheid om zich om te vormen tot plekken waar consumenten naartoe komen voor een ‘shopping experience’.
- Het combineren van online en fysieke winkelstrategieën (denk Apple in Frankrijk dat voor 70% in winkelcentra gevestigd zit en slechts voor 30% in de centra van steden)
Conclusie
Schroders’ Machin concludeert dat de verschillen tussen de VS en Europa groot zijn, maar dat de trend wereldwijd niettemin grote druk zet op grote winkelcentra en shoppingmalls. Hij komt tot de slotsom dat slechts weinig van de belangrijkste winkelcentra hun positie zullen kunnen behouden in de komende tien jaar.
Centra die zich bevinden in de buurt van grote welvarende groepen consumenten zullen hun huurniveaus en bezettingsgraden kunnen handhaven. De trend om sommige winkelcentra om te bouwen tot grotere ‘leisure-centers’, zal verder voortgaan. Het mindere segment centra zal wegkwijnen tot een marginaal bestaan. Beleggers in fondsen met een groot gedeelte in winkelcentra doen er goed aan de lessen uit de VS ter harte te nemen: “the trend is not your friend”.
